La telefonata comincia quasi sempre uguale: «sono due mesi che non paga, cosa posso fare?». La risposta breve è: meno di quanto pensi, più lentamente di quanto vorresti, e con un conto da pagare tu prima di rivedere un euro.
La risposta lunga è questo articolo. Vale la pena leggerlo anche — soprattutto — se un moroso non ce l'hai: la parte più utile è l'ultima, quella su come non arrivarci.
Quando la morosità diventa rilevante
Nelle locazioni abitative la legge fissa una soglia precisa: la morosità rileva quando il canone non viene pagato entro venti giorni dalla scadenza, oppure quando restano impagati oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone.
Superata la soglia, il proprietario può agire. Non deve aspettare sei mesi «per non fare la figura del cattivo»: ogni mese di attesa è un mese di canone che quasi certamente non tornerà, e non migliora la posizione processuale.
Prima del tribunale: quello che va tentato sul serio
- Il sollecito scritto. Non un messaggio: una comunicazione datata, che fissi l'importo e il termine. Serve a chiarire e serve come prova.
- La diffida formale con raccomandata o PEC, con intimazione a pagare entro un termine breve e avvertimento che in mancanza si procederà per il rilascio.
- Il piano di rientro scritto. Quando la difficoltà è reale e temporanea — cassa integrazione, un contratto finito, una separazione — un accordo firmato che ricalendarizzi gli arretrati recupera più denaro di una causa. Non è buonismo: è aritmetica. Un piano di rientro rispettato vale più di una sentenza inesigibile.
- La verifica del garante. Se in contratto c'è un fideiussore, va escusso subito e formalmente. Molti proprietari se ne ricordano solo davanti al giudice.
Cambiare la serratura. Staccare luce, acqua o gas. Entrare in casa o portare via le cose dell'inquilino. Sono condotte che possono integrare reati — dalla violenza privata all'esercizio arbitrario delle proprie ragioni — e che espongono a risarcimento del danno. Nella pratica succede anche di peggio: il proprietario che si fa giustizia da sé passa dalla parte del torto e la causa, che stava vincendo, si complica.
Il rilascio dell'immobile si ottiene solo con un provvedimento del giudice eseguito dall'ufficiale giudiziario. Non esistono altre strade legali.
La procedura, passo per passo
| Fase | Cosa succede | Tempo indicativo |
|---|---|---|
| 1. Intimazione di sfratto | L'avvocato notifica l'atto di intimazione con contestuale citazione per la convalida. Nello stesso atto si chiede di norma anche il decreto ingiuntivo per i canoni arretrati. | 1–3 settimane per la predisposizione e la notifica |
| 2. Udienza di convalida | Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio. | 45–60 giorni dalla notifica |
| 3. Termine di grazia (eventuale) | Solo per le locazioni abitative, l'inquilino può chiedere al giudice un termine per sanare la morosità e le spese. Concesso, sospende tutto. | fino a 90 giorni |
| 4. Opposizione (eventuale) | Se l'inquilino si oppone con motivi non pretestuosi il rito muta e si apre un giudizio ordinario. | da 12 mesi in su |
| 5. Precetto e rilascio | Notifica dell'atto di precetto, poi accessi dell'ufficiale giudiziario. Il primo accesso raramente è risolutivo; spesso ne servono due o tre, eventualmente con la forza pubblica. | 2–6 mesi dopo la data fissata |
Sommando le fasi, il percorso realistico va dagli otto ai diciotto mesi dal primo canone impagato alla riconsegna delle chiavi. Chi promette tre mesi sta descrivendo il caso migliore possibile, quello in cui l'inquilino non compare in udienza e libera spontaneamente l'immobile.
Il conto in euro
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Contributo unificato (locazioni abitative) | ~43 € |
| Notifiche e accessi dell'ufficiale giudiziario | 150–300 € |
| Onorario dell'avvocato, procedura non contenziosa | 800–2.000 € |
| Totale senza opposizione | 1.500–3.500 € |
| Totale con opposizione dell'inquilino | oltre 5.000 € |
Importi indicativi. L'assistenza di un avvocato è obbligatoria per la fase giudiziale. Le spese possono essere poste a carico dell'inquilino, ma metterle a carico non significa incassarle.
Il conto vero: un caso concreto
Bilocale a 530 € al mese. L'inquilino smette di pagare a marzo, l'immobile torna libero a gennaio dell'anno dopo.
Su un immobile che al netto rende circa 3.500 € l'anno, una singola morosità brucia due anni e mezzo di rendimento. Il deposito cauzionale — massimo tre mensilità, cioè 1.590 € — ne copre meno di un quinto.
Il titolo di credito lo ottieni. Il denaro dipende da cosa c'è dall'altra parte. Contro chi non ha reddito né beni, un decreto ingiuntivo è un pezzo di carta.
Recuperare gli arretrati: cosa funziona
- Il garante. È la sola garanzia che nella pratica trasforma il credito in incasso, purché abbia firmato come fideiussore e abbia un reddito aggredibile.
- Il pignoramento presso terzi sullo stipendio. Efficace se l'inquilino lavora con un contratto stabile, entro i limiti di legge sulla quota pignorabile. È anche il motivo per cui, in fase di selezione, la stabilità del reddito non è una preferenza estetica.
- La polizza a garanzia del canone. Copre entro massimali e franchigie e va attivata rispettando le condizioni contrattuali. Non è una fideiussione bancaria e non copre tutto, ma sposta il rischio.
- La transazione a saldo e stralcio. Rinunciare a una parte per incassare subito il resto, in cambio del rilascio immediato e volontario, è spesso l'esito economicamente migliore.
La parte che conta: non arrivarci
Ogni euro speso in selezione ne vale dieci risparmiati in tribunale. Le leve sono quattro, e sono tutte a monte:
- Verificare il reddito con i documenti, non con le dichiarazioni. Contratto di lavoro, buste paga, cedolino di pensione. Regola pratica: canone entro un terzo del netto del nucleo.
- Chiedere un garante quando il contratto di lavoro è a termine, e farlo firmare come fideiussore nel contratto. Su ventitré richieste raccolte in otto giorni nel Comprensorio, solo dieci avevano un contratto a tempo indeterminato o una pensione: senza garante si rinuncia a metà del mercato o si corre un rischio.
- Incassare sempre con bonifico, mai in contanti. Serve a provare la morosità e a datarla.
- Reagire al primo canone saltato, non al terzo. Un sollecito alla scadenza dei venti giorni è anche un segnale: dice all'inquilino che i pagamenti vengono controllati.
È esattamente ciò che facciamo per i proprietari che seguiamo, ed è il motivo per cui il nostro filtro è pubblicato per intero invece di essere raccontato a parole.
Domande frequenti
Se l'inquilino paga tutto in udienza, lo sfratto si ferma?
Sì. La sanatoria della morosità in udienza, o entro il termine di grazia concesso dal giudice, chiude la procedura: canoni arretrati, interessi e spese vanno però versati integralmente. La legge limita il numero di volte in cui la sanatoria può essere concessa nell'arco di quattro anni, proprio per evitare che diventi un metodo.
Posso trattenere il deposito cauzionale a copertura dei canoni non pagati?
In sede di conteggio finale il deposito si compensa con quanto dovuto, ma non autorizza il proprietario a considerare "pagati" i mesi scoperti mentre il contratto è in corso: se l'inquilino smette di pagare, la morosità resta tale.
Devo passare dalla mediazione prima di fare causa?
Il procedimento per convalida di sfratto può essere avviato direttamente. La mediazione, obbligatoria in materia di locazione, diventa rilevante nella fase successiva, quando la causa prosegue nel merito dopo l'opposizione dell'inquilino. È una delle ragioni per cui l'opposizione allunga i tempi in modo così sensibile.
L'inquilino non paga ma l'immobile è occupato da suoi familiari: cambia qualcosa?
La procedura si rivolge al conduttore, cioè a chi ha firmato. Le persone presenti a titolo di ospiti o familiari non hanno un titolo autonomo e il provvedimento di rilascio è efficace anche nei loro confronti. Le situazioni con minori o persone fragili possono però incidere sui tempi concreti dell'esecuzione.
Dopo quanti canoni non pagati si può sfrattare un inquilino?
Per le locazioni abitative la morosità è rilevante quando il canone non viene pagato entro venti giorni dalla scadenza, oppure quando restano impagati oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone.
Quanto costa uno sfratto per morosità?
Senza opposizione dell'inquilino il costo realistico è fra 1.500 e 3.500 euro fra onorario dell'avvocato, contributo unificato, notifiche e accessi dell'ufficiale giudiziario. Se l'inquilino si oppone si superano facilmente i 5.000 euro.
Il proprietario può cambiare la serratura o staccare le utenze?
No. Sono condotte che possono integrare reati come la violenza privata o l'esercizio arbitrario delle proprie ragioni, oltre a esporre a risarcimento del danno. Il rilascio dell'immobile si ottiene solo per via giudiziaria, tramite l'ufficiale giudiziario.
Contenuto informativo, non sostitutivo dell'assistenza legale, obbligatoria per la fase giudiziale. Tempi e costi sono indicativi e variano per foro e per caso concreto.