Cedolare secca o IRPEF: cosa conviene sul canone medio del Comprensorio

Chi affitta un immobile ha davanti due strade per tassare il canone: farlo confluire nel reddito complessivo e pagarci l'IRPEF, oppure optare per la cedolare secca, un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa. Sembra una scelta da commercialista. In realtà, sul canone medio del Comprensorio del Cuoio, il conto si fa in cinque minuti e nella grande maggioranza dei casi porta sempre dalla stessa parte.

Con una precisazione locale che vale l'intero articolo, e che i portali nazionali sbagliano regolarmente.

Le regole 2026, in breve

IRPEF

Dal 1° gennaio 2026 gli scaglioni sono tre, con la seconda aliquota scesa dal 35% al 33% per effetto della Legge di Bilancio 2026:

Il canone finisce nel reddito complessivo al 95% (deduzione forfettaria del 5%) e sconta anche le addizionali regionale e comunale. In più si paga l'imposta di registro annuale, il 2% del canone, per metà a carico del proprietario, e il bollo.

Cedolare secca

Imposta sostitutiva del 21% sul canone lordo, senza deduzione forfettaria. In cambio: niente addizionali, niente imposta di registro, niente bollo. E un vincolo che non va sottovalutato — l'obbligo di rinunciare all'adeguamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione, con comunicazione preventiva all'inquilino.

Il confronto sul canone reale

Prendiamo 550 € al mese, cioè 6.600 € l'anno: è il centro di gravità dei contratti che firmiamo nel Comprensorio, fra i 470 € di un bilocale in centro a Santa Croce e i 530 € di un piano terra con posto auto a San Romano.

Esempio illustrativo su canone di 6.600 € annui. Le addizionali variano per regione e comune e sono qui stimate al 2% complessivo: il dato esatto dipende dalle aliquote deliberate. Il registro è il 2% del canone, per metà a carico del locatore.

Sul canone medio del Comprensorio la cedolare secca vince in tutti e tre gli scaglioni. La domanda seria non è "quale delle due", ma "cosa perdo scegliendo la cedolare".

Quando l'IRPEF conviene ancora

Sono casi minoritari, ma esistono e vanno guardati prima di firmare l'opzione:

• Incapienza. Se hai detrazioni (spese mediche, ristrutturazioni, familiari a carico) che superano l'imposta dovuta, far entrare il canone nel reddito IRPEF può servire a "usare" detrazioni che altrimenti andrebbero perse. Con la cedolare quel reddito è fuori e le detrazioni restano inutilizzate.
• Inflazione alta e contratto lungo. La cedolare obbliga a rinunciare all'ISTAT. Su un 4+4 firmato oggi significa incassare fra otto anni lo stesso canone nominale di oggi. Con inflazione al 2% annuo, alla fine del secondo quadriennio il potere d'acquisto del canone è sceso di circa il 15%.
• Canone molto basso e reddito nullo. Con un reddito complessivo che azzera l'imposta grazie alle detrazioni da lavoro o pensione, il 21% secco può risultare più caro dell'IRPEF effettivamente dovuta.

E il canone concordato, allora, a cosa serve qui?

Se il 10% non si applica, viene naturale chiedersi perché firmare un 3+2 concordato nel Comprensorio. La risposta è che il vantaggio si è spostato dall'imposta sul reddito all'IMU.

I quattro comuni del Valdarno Inferiore — San Miniato, Santa Croce sull'Arno, Castelfranco di Sotto e Montopoli in Val d'Arno — hanno firmato un accordo territoriale il 29 luglio 2015, rinnovato l'8 aprile 2019, e hanno accompagnato l'accordo con un'aliquota IMU di favore per chi affitta a canone concordato.

Aliquote deliberate dal Comune di Santa Croce sull'Arno (delibera n. 73 del 30/12/2024, prospetto aliquote IMU). La base imponibile dell'esempio corrisponde a una rendita catastale ipotizzata di 300 €: verifica la tua in visura.

Il conto, quindi, è questo: il concordato ti fa risparmiare circa 116 € l'anno di IMU rispetto al canone libero, e riduce la base dell'imposta di registro al 70% (irrilevante se scegli la cedolare, che il registro non lo paga). In cambio ti vincola alle fasce di canone previste dall'accordo territoriale e alla durata 3+2.

Conviene se — e solo se — la fascia dell'accordo per la tua zona è vicina al canone che otterresti sul libero mercato. Su un immobile che sul libero fa 550 € e che l'accordo colloca a 470 €, i 116 € di IMU risparmiati non compensano gli 80 € al mese in meno. Su un immobile in una fascia allineata, invece, il concordato è denaro gratis. È esattamente il tipo di verifica che facciamo caso per caso, perché la scelta del contratto non si decide su una tabella nazionale.

Come si esercita l'opzione, in pratica

1. Alla registrazione del contratto, con il modello RLI, barrando la casella della cedolare secca. Si può esercitare anche in un anno successivo, entro il termine per il versamento dell'imposta di registro annuale.
2. Comunicandolo all'inquilino con raccomandata (o PEC) prima di esercitare l'opzione: è la rinuncia formale all'aggiornamento ISTAT. Senza questa comunicazione l'opzione è contestabile.
3. Versando acconto e saldo con F24 alle stesse scadenze dell'IRPEF, usando i codici tributo dedicati.

L'opzione vale per l'intera durata del contratto ma è revocabile ogni anno: se cambia la tua situazione fiscale, si può tornare all'IRPEF versando il registro per l'annualità.

Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un commercialista sul tuo caso specifico. I dati fiscali sono aggiornati ad agosto 2026.